Saiba como funcionam os contratos de Built to Suit

É um termo em língua inglesa, utilizado pelo ramo imobiliário para identificar contratos de locação a longo prazo, em média de 10 a 20 anos, no qual o imóvel é construído para atender os anseios do locatário, já pré- determinado. 

“Built to suit” é um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.  Exemplo: Locatário encomenda a construção ou reforma de um Hotel e/ou unidade e ajusta com o locador o recebimento de um percentual da estadia dos hóspedes que irão usufruir da unidade do locatário.

Se trata de um contrato complexo. Por esse motivo Lei Federal n. 12.744 que incorpora à lei do inquilinato (8.245/91) tratou de regulamentar o contrato de “Built to Suit”.

O artigo 54- A da referida Lei, prevê que “ Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”.

A lei ainda estipula que poderá ser pactuada entre as partes a renúncia do direito de revisão dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. E em casos de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis até o termo final da locação.

Nesse cenário, os contratos de “Built to Suit” afastou a regra geral que prevê a possibilidade de o locatário devolver o imóvel ao locador arcando com a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato. Para essa modalidade contratual, vale a multa fixada no contrato que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Ressalta-se que a lei privilegia o livre acordo entre as partes a respeito das cláusulas contratuais objeto do contrato, porém as condições pactuadas entre as partes devem respeitar os princípios gerais do direito, como da boa-fé objetiva, probidade e equilíbrio contratual, dessa forma a lei de locações deve ser aplicada aos contratos de “Built to suit” em consonância máxima com sua sistemática.

É fundamental que essa modalidade contratual seja amplamente discutida e negociada entre as partes face às necessidades e exigências do locatário, aos investimentos aportados pelo locador, à longevidade do prazo que será calculado, justamente com base no retorno do investimento acrescido de lucratividade etc.