Conheça algumas cláusulas presentes nos contratos de compra e venda de imóveis regidos pelo código de defesa do consumidor e saiba identificar sua abusividade

Cláusula de tolerância:

No contrato de promessa de compra e venda, além do período contratual previsto para o término do empreendimento, há, de forma rotineira, uma cláusula específica prevendo a possiblidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias.  Chamado de “cláusula de tolerância”

O STJ entende que essa cláusula não é abusiva, desde que respeitando o prazo máximo de 180 dias.

Atraso na entrega do imóvel e lucros cessantes:

O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente- comprador.

Os lucros cessantes serão devidos ainda que não fique demonstrado que o promitente- comprador tinha finalidade negocial na transação.

Compromisso de compra e venda de imóveis “Juros no pé”:

Não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária. Em outras palavras os “juros no pé” não são abusivos.

Distrato imobiliário e restituição dos valores pagos:

Súmula 534 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido comprador.

É abusiva a cláusula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a possibilidade de a construtora/vendedora promover a retenção integral ou devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratastes.

A jurisprudência normalmente considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de um percentual que varia de 10% a 20% dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador. ATENÇÃO: A Lei n.º 13.786/2018 alterou esse percentual, o promitente- vendedor poderá reter: a integralidade da comissão de corretagem e pena convencional de 25% da quantia paga pelo adquirente e 50% em caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos contratos regidos pela nova lei quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.

Cláusula SATI:

É abusiva sua cobrança pelo promitente – vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Prescreve em 3 ano a pretensão do promitente- comprador de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico- imobiliária (SATI) ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).